La zona agricola non può diventare residenziale senza variante al Prg.

Torna alla nostra attenzione il tema dei Programmi Integrati e del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR) e l’indice di edificabilità territoriale dello 0,001 mc/mq.

L’area oggetto del Programma Integrato denominato “Boccelle Bassa - via Aurelia sud” è ricompresa tra la via Aurelia e la ferrovia Roma-Grosseto, alle spalle del porticciolo  Riva di Traiano.

La superficie di 75.735 mq potrà essere trasformata in zona residenziale attraverso la costruzione di edifici per una volumetria pari a 45.441 mc, al contrario l’articolo 5 co. 3 della L.R. 24/98 e il PTPR con l’art. 33, “Costa mare”, limita la potenzialità edificatoria dell’area allo 0,001 mc/mq, per una volumetria concedibile pari a 75,8 mc.

L’istanza con la quale i soggetti proponenti hanno manifestato il loro interesse è del 05.12.2008 prot. 58206. Con verbale del 24.02.2010 alle ore 15.30 la commissione tecnica ha formulato il parere: “La proposta è ammissibile”.

Le precedenti esperienze sulla interpretazione della normativa paesaggistica vigente da parte della Pubblica Amministrazione, dimostratesi errate, tornano in primo piano.

E’ sufficiente richiamare alla memoria i fatti riguardanti il cinema multisala (ndr. in area prossima allo Stadio Fattori). In quella occasione la P.A. avrebbe preteso di non applicare l’indice di 0,001 mc/mq previsto dall’art. 33 delle norme del PTPR, al contrario la Soprintendenza non ha concesso la compatibilità paesaggistica. Nonostante la vigenza delle norme del PTPR ed una situazione del tutto analoga, con la valutazione di ammissibilità del Programma Integrato denominato “Boccelle Bassa”, per il progetto di edificazione residenziale di 45.441 mc., si deve registrare che la P.A. si colloca nell’identica posizione della CdS del “multisala” e non ritiene di rilevare la mancata conformità paesaggistica dell’intervento seppure esso ricada in un’area che ha il vincolo di 0,001 mc/mq di edificabilità.     

Passiamo ad analizzare la situazione urbanistica riguardante aree agricole di PRG, in zona San Gordiano.

Con Delibera del Consiglio Comunale n. 80 del 22.12.2011 è stato adottato a validità di piano particolareggiato, in Variante al PRG, il “Piano di Edilizia Privata e Sociale San Gordiano tre”, contenente le previsioni di cui all’art. 18 della L.R. n. 21/2009.

Alla luce della normativa urbanistica e del Piano Regolatore vigenti si delineano probabili profili di illegittimità, di seguito esposti.

Punto primo. Nel deliberato si afferma che: “...è stato adottato a validità di piano particolareggiato, in Variante al PRG, il “Piano di Edilizia Privata e Sociale San Gordiano tre”. Al contrario si osserva che; il Piano Particolareggiato assolve alla limitata funzione di assicurare uno sviluppo attuativo alle previsioni di massima del piano regolatore. Il piano particolareggiato può bensì contenere norme integrative o di adattamento (ndr. in variante), ma giammai contrastare con le prescrizioni poste dal piano regolatore generale e particolarmente con quelle attinenti alle destinazioni di zone che, a norma dell’art. 7, punto 2, L 1150/1942 n. 1150, ne costituiscono uno dei contenuti peculiari. L’area in oggetto è attualmente Zona Agricola per cui una eventuale trasformazione in zona residenziale può avvenire esclusivamente con la procedura di Variante al Piano Regolatore Generale.

Punto secondo. Attualmente non è riscontrabile nella normativa urbanistica il c.d. “Piano di Edilizia Privata e Sociale” a validità di piano particolareggiato. Per quanto attiene la denominazione di “Piano di Edilizia Privata e Sociale” si segnala che esiste, nell’ordinamento urbanistico non meno che in tutto il diritto pubblico, in applicazione del più generale principio di legalità (che vuole che in uno Stato di diritto non possa una P.A. avvalersi di poteri che la legge non le ha previamente conferito), un inderogabile principio di nominatività e tipicità degli strumenti urbanistici. Gli strumenti urbanistici legittimamente applicabili sono pertanto soltanto quelli previsti - per nome, causa e contenuto - dalla legge; e dunque, al di fuori di un tale numero chiuso, non può legittimamente una Amministrazione procedere ad introdurre nella realtà giuridica qualsivoglia nuova categoria di strumento di pianificazione dell’assetto del territorio (CdS,  IV, 7-11-2001, n. 5721; cfr. altresì sez. II, 26-10-1994, n. 883; sez. IV, 28-7-1982, n. 525; sez. V, 12-12-2003, n. 8198; T.A.R. Abruzzo - L’Aquila, 31-1-2005, n. 44)..

Punto terzo. L’articolo 18 della L.R. 21/2009 stabilisce che “alle aree necessarie per la dotazione degli standard urbanistici di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 sono aggiunte le aree o immobili per la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale”, e il loro inserimento avviene: “negli strumenti urbanistici generali di nuova formazione e nei relativi strumenti attuativi, nonché nelle varianti generali di nuova formazione”. Il Comune di Civitavecchia attualmente non ha approvato alcuno strumento urbanistico generale e neppure nessuna variante generale. L’area in oggetto è a norma del vigente Piano Regolatore, “Zona Agricola”.

MP

Parte I: Programmi Integrati su zona agricola e su aree a verde pubblico.

Il 5 marzo 2012, sono stati adottati numerosi Programmi Integrati. La “frana” di notizie ed opinioni non ha fornito elementi di conoscenza utili ad una lettura della situazione urbanistica di Civitavecchia. Il consumatore di notizie viene lasciato a se stesso provando prima una breve indignazione, e vivendo lo scandalo, per cedere dopo alla stanchezza e alla noia che condurrà domani alla smemoratezza qualunquistica. Cominciamo con il far notare come vengano distorte le notizie, i fatti per ricavare nuove informazioni.

Prendiamo quale spunto di riflessione le affermazioni apparse sui giornali e i telematici: “... nessun terreno agricolo è previsto nei piani (ndr.Programmi Integrati) varati questa mattina. Anzi, tutte le domande avanzate alla Commissione Tecnica e contenenti terreni agricoli, sono state scartate perché non conformi alla normativa regionale”.

Dalla lettura dell’art. 2 co. 4 della legge regionale 22/1997, si rileva che le aree agricole erano ammesse nella normativa originaria:”Tali zone hanno destinazione per opere di urbanizzazione, e recupero degli standards urbanistici se non disponibili all' interno dell'ambito (ndr. dei Programmi Integrati)”; comma modificato dall'articolo 5, comma 22, lettera a) della legge regionale 13 agosto 2011, n. 10: “Il programma integrato può comprendere anche zone agricole contigue ai perimetri urbani come definiti dagli strumenti urbanistici, escluse quelle di pregio ambientale”.

I programmi Integrati sono quindi dichiarati “non ammissibili” se contemplano esclusivamente aree agricole di PRG. Al contrario nell’ “Avviso pubblico del 03/06/2008, integrativo e sostitutivo dell’avviso pubblicato in data 16/11/ 2006, con le rettifiche apportate. Programmi integrati di intervento (P.I.I.) Manifestazione di interesse alla concertazione” vengono ammesse le aree agricole “esterne al P.R.G. ma esclusivamente attigue al perimetro dello stesso e confinanti con zone destinate all’edificazione”(ndr. si presume che al posto di “PRG” si intendesse scrivere “zone residenziali”, essendo privo di senso il bando comunale per Programmi Integrati in aree agricole appartenenti ad altri territori comunali).

Dalla lettura dei Verbali della Commissione Tecnica allegati alla DCC n. 36 del 20.05.2010 e dalla individuazione delle aree catastali dei Programmi Integrati ritenuti ammissibili dalla stessa Commissione e adottati in Consiglio Comunale, si rileva che alcune zone sottoposte dal Piano Regolatore Generale al “vincolo di rimboschimento” vengono  definite quali: “aree destinate a verde di tutela ambientale”, oppure “area destinata interamente a rimboschimento”, ed infine “area a verde pubblico con vincolo decaduto”. La Commissione Tecnica attribuisce al “Vincolo di rimboschimento” un valore di “zona funzionale” al contrario in urbanistica i vincoli stabiliscono dei limiti di attuazione che si sovrappongono alla destinazione d’uso. Per esempio il “vincolo non aedificandi” indica le “fasce laterali” alle principali infrastrutture viarie e ferroviarie, vincolate alla inedificabilità ma la cui destinazione d’uso, in molti casi, è quella “residenziale”. Questa inesattezza concettuale che si poteva rilevare dalla lettura delle Norme Tecniche del Piano Regolatore è stata poi corretta dalla Variante 23 nel 1990 (vedi art. 31 NTA di PRG) “per cui si deve intendere che i vincoli speciali si sovrappongano alle destinazioni d’uso, limitandole ma non annullandole”.

Pertanto le aree interessate dal Vincolo di Rimboschimento dovrebbero essere intese come zone omogenee “E” ovvero “zone agricole” e non altro.

Una considerazione a parte deve essere condotta sulla definizione di “area a verde pubblico con vincolo decaduto” in quanto le aree di “verde pubblico” “verde urbano” e “verde attrezzato”, secondo il Consiglio di Stato, Sez. IV, 25 Maggio 2005, n. 2718 “rientrano tra i vincoli conformativi, come tali non soggetti a decadenza”. Tutte le determinazioni che limitano l’attività edilizia, ma che non sono preordinate all’espropriazione e che consentono al titolare del bene di utilizzarlo, non costituiscono altro che espressione del potere di pianificazione e non sono soggetti a decadenza. Le Norme Tecniche del Piano Regolatore all’art. 29 “Zone a Verde Pubblico” (ndr. sostituito con la Variante 24 DGR n.6073/1989) definiscono anche gli interventi consentiti e cioè chioschi, ritrovi, biblioteche e sale di lettura, spogliatoi e servizi igienici, strutture per spettacoli all’aperto e simili, che integrino la destinazione a verde in relazione alle attrezzature previste (ndr. dal piano attuativo). Risulta difficile pensare che le aree a Verde Pubblico di Piano Regolatore siano da considerarsi decadute quando le stesse Norme Tecniche permettendo al privato di sfruttare, seppure limitatamente, lo ius edificandi ne delineano la valenza conformativa di Piano.

L’affermazione da parte della Commissione Tecnica della decadenza del vincolo a “Verde Pubblico” deve comunque essere considerata sotto l’aspetto urbanistico. Il Verde Pubblico è computabile come Standards ai sensi del DM 1444/1968 e le NTA all’art. 29 prescrivono che:”L’estensione delle zone a verde non può in nessun caso essere ridotta quantitativamente”. Al contrario l’immagine degli spazi verdi liberi tra viale M. Villotti e via E. Berlinguer, dell’area verde sotto il Faro vicino le scuole, del verde sul lato di via Novello e di via dei Gladioli a San Gordiano, verrà sostituita dagli insediamenti edilizi che sottrarranno spazi pubblici. Come si conciliano le prescrizioni delle norme tecniche con le decisioni della Commissione. Era il 1978 e la Regione Lazio con DGR 190, Variante 7, zona San Gordiano, trasformava la “zona a vincolo non edificandi”, a sinistra di via Novello, in “zona ad uso pubblico e verde al fine di integrare la dotazione di aree per attrezzature pubbliche e servizi, che nella variante in questione risultano carenti in quanto si rifanno alla dotazione del PRG approvato nel 1967 ”. Infatti secondo quanto prescritto dal DM 1444/1968 il fabbisogno totale per gli standards urbanistici per la zona di San Gordiano, ammonta a circa            mq 160.000 contro i 96.000 previsti dal PRG. Per questa enorme differenza la regione prescrisse: “al fine di raggiungere la suddetta dotazione minima, la superficie individuata con segno rosso nella planimetria dell’elaborato C in scala 1:4000 e destinata dalla variante a “zona vincolata al rimboschimento” va invece destinata a “zona a verde pubblico con attrezzature sportive” (ndr. ad es. area dello stadio del nuoto) ed a “zona ad aree di uso pubblico”. La ammissibilità delle proposte di questi Programmi Integrati produrrà effetti di addensamento edilizio con sottrazione di spazi di integrazione del verde pubblico rispetto al contesto edilizio consolidato, in contraddizione con lo spirito e i dettami della normativa di riferimento quale la L.R. n. 22/1997.

MP

Lettera Piacentini Nunzi

Oggetto: Consiglio Comunale Urgente del 5 marzo 2012. Urgenza inesistente.

                   

Signor Presidente,

Signore e Signori colleghi Consiglieri

Avrete certamente ricevuto, e Lei, Signor Presidente, ha addirittura diramato, la convocazione del Consiglio Comunale Urgente per il giorno lunedì 5 marzo p.v.

La presunta urgenza è richiamata per derogare ai tempi canonici di convocazione, oltre che per motivare, stante l’approssimarsi delle elezioni e, in particolare, viste le disposizioni dell’art. 38, c.5 del Decreto Legislativo 267/2000, la riunione stessa della massima assise cittadina. Mi permetto di ricordare a tutti, che il citato art. 38, c. 5 prevede che: “I consigli durano in carica sino all'elezione dei nuovi, limitandosi, dopo la pubblicazione del decreto di indizione dei comizi elettorali, ad adottare gli atti urgenti e improrogabili”. Orbene, il Decreto di indizione dei comizi elettorali è stato firmato dal Prefetto Pecoraio il 29 febbraio 2012, trasmesso al Sindaco nella mattinata del 1º marzo, ed è pubblicato sul sito internet della Prefettura di Roma.

Per tornare alla presunta urgenza, tale circostanza è stata motivata dal Presidente del Consiglio nella conferenza dei capigruppo di ieri, 2 marzo, unicamente citandouna lettera, prot. 12041 del 1 marzo 2012, dell’Assessorato Urbanistica eTerritorio – Servizio 9, firmata dal dirigente, Arch. Massimo Piacentini edall’Assessore Ing. Mauro Nunzi (Link lettera Piacentini Nunzi), avente per oggetto le seguenti, terrificanti e tassative, parole: “Termine ultimo per l’adozione di alcuni provvedimenti urbanistici sottoposti all’attenzione del Consiglio Comunale ai fini dell’applicazione della L.R. 36/87”.

Nella nota appena richiamata, che, per chiarezza di esposizione, si inserisce a pieno titolo nel filone della “supercazzola” reso celebre dal film “Amici miei”, attraverso una raffica di date e citazioni di Leggi Regionali che, come prassi consolidata di questa consiliatura, troppi di Voi non avranno voglia o si sentiranno in dovere di andare quantomeno a leggere, i due estensori affermano: “Con riferimento ai provvedimenti urbanistici di cui all’elenco allegato (ndr. Programmi Integrati di cui alla Legge Regionale 22/97) si evidenzia che è da ritenersi indispensabile che gli stessi vengano sottoposti all’adozione del Consiglio Comunale entro il giorno 05.03.2012”.

Tale affermazione, che sarebbe stato più corretto esporre nella forma della prima persona plurale anziché utilizzando l’impersonale “è da ritenersi” come se l’indispensabilità dell’adozione dei programmi integrati fosse non una loro semplice opinione ma un dato di fatto, unita alle citazioni normative che seguono e all’oggetto della nota, veicola in maniera tortuosa l’assunto per il quale dal 6 marzo p.v. la Legge Regionale 36/87 non sarebbe più applicabile ai Programmi Integrati previsti dalla Legge Regionale 22/97.

Sottopongo alla vostra attenzione, nella speranza che un miracolo della volontà vi consenta di leggerlo, il vigente art. 4, c.2 della citata L.R. 22/97 che disciplina, nella nostra regione, i Programmi Integrati: “Al fine di pervenire alla sollecita definizione ed approvazione dei programmi integrati si applicano le disposizioni della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36, concernenti lo snellimento delle procedure, contenute nell'articolo 1 se trattasi di programmi conformi allo strumento urbanistico generale approvato e vigente, anche se comportano varianti comprese fra quelle previste dallo stesso articolo, e nell'articolo 5, se trattasi di programmi difformi, fatto salvo quanto previsto dal comma 3”.

Quindi, per espressa previsione della legge che li regola, ai programmi integrati, conformi al PRG o in variante, si applicano, senza alcuna scadenza temporale e tanto meno quella del 6 marzo 2012, le disposizioni della L.R. 36/87.

Ci sarebbe molto da aggiungere ma non mi dilungo.

Mi limito ad invitarvi a prendere atto del fatto che ai programmi integrati, come chiaramente disposto dal citato art. 4, c. 2 della L.R. 22/97, continuerà ad applicarsi la Legge Regionale 36/87 anche dopo il 5 marzo 2012 e che, quindi, non esiste un termine ultimo per l’adozione dei programmi integrati iscritti all’ordine del giorno del Consiglio Comunale Urgente del 5 marzo, così come, di conseguenza, non esiste l’urgenza o l’improrogabilità dell’adozione dei provvedimenti e della convocazione stessa del Consiglio Comunale.

Vi chiedo, pertanto, di non partecipare al Consiglio Comunale Urgente convocato per il giorno 5 marzo 2012, non potendosi rinvenire, come sopra dimostrato, il presupposto fondamentale dell’urgenza.

Distinti saluti,

Alessandro Manuedda

Che fine ha fatto il Piano di Zona 11 ?

Il giorno 25.01.2012 la Giunta Comunale ha approvato ai sensi dell’articolo 1 Bis, comma 1, della Legge Regionale n. 36 del 1987, il Programma Integrato di intervento da attuarsi in via Don Milani. Il richiamato articolo 1 Bis della L.R. 36/87 stabilisce per i piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale, l’approvazione con il solo passaggio in Giunta Comunale.

Quindi a Civitavecchia il giorno 25 gennaio 2012 con il “parere in ordine alla regolarità Tecnica” ed il “parere del Segretario Generale di conformità alle leggi, allo statuto ed ai Regolamenti” è stato promosso il Piano Integrato denominato “Don Milani Uno”.

L’approvazione di un Piano Integrato con sola Delibera di Giunta fornisce numerosi spunti di riflessione.

La prima notazione da fare è che l’area oggetto del Piano integrato è zona riservata al piano per l’edilizia economica popolare (PZ 11 Don Milani) come prescritto dal PEEP 3° adottato con la Variante 29, attenzione, quella del 1998. Il fabbisogno decennale del PEEP 3° era stato fissato nella misura di 7.964 abitanti e l’aliquota da attuare con interventi di edilizia residenziale pubblica era stata fissata nel 50%, pari a 3.982 abitanti corrispondenti ad un volume residenziale di 318.560 mc. In conseguenza all’approvazione della Giunta, le volumetrie del Piano integrato, pari a circa 21.000 mc e i corrispondenti 200 abitanti insediabili, risultano quindi sottratti alla percentuale riservata dalla legge all’edilizia residenziale pubblica ed in variante al rapporto del 50% tra l’edilizia pubblica e quella privata stabiliti dal PEEP 3°. Una operazione del genere avrebbe dovuto comportare l’adozione di un procedimento di Variante Urbanistica.

D’altra parte è interessante rilevare che la natura del Piano Integrato è quella della “riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale”. L’area in oggetto è al contrario interessata dal Piano di Zona 11, è un terreno libero, non degradato, non costruito in tutto o in parte, non è un nucleo di urbanizzazione rada e diffusa priva di servizi, tanto meno, parte di un centro con forti fenomeni di congestionamento, ma ha tutta l’aria di essere una zona agricola.

Inoltre l’area oggetto del piano integrato non corrisponde all’intero perimetro del comparto “A” del Piano di Zona 11 e viene ad interessare tutte le aree edificabili del comparto stesso. I proprietari dei lotti esclusi dal Piano integrato, che rimangono con la destinazione a spazi pubblici per verde e servizi di Piano di Zona 11, non avranno più aree a disposizione su cui trasferire le proprie potenzialità edificatorie. Allo stesso tempo gli spazi pubblici interni al Comparto A, prescritti dal Piano di Zona 11, essendo stati esclusi dal piano integrato, non troveranno attuazione. Risulta incomprensibile parlare di interesse pubblico di un piano integrato quando in realtà si sta operando la cancellazione di un Piano di edilizia economica pubblica che sin dall’atto della sua approvazione comporta “la dichiarazione di pubblica utilità delle opere previste”.

Diventa estremamente difficile comprendere come la finalità del Piano per l’edilizia economica e popolare di venire incontro alla domanda di abitazione dei ceti meno abbienti, possa essere ritenuta equivalente ad una attuazione di volumetrie per l’edilizia privata, seppure con alcune opere di compensazione.

Il Piano di Zona per l’edilizia economica e popolare ha caratteristiche precipue ed un procedimento specializzato, con estensione finalizzata ad acquisire le sole aree per costruire alloggi da assegnare a categorie popolari e per creare i relativi standards.

Il Piano di Zona comporta che, tutte le aree comprese nel piano vengano acquisite dal Comune mediante le procedure di esproprio per poi poterle concedere in diritto di superficie oppure cederle in proprietà a cooperative edilizie, ad imprese di costruzione ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati.

Il Piano Integrato vedrà gli immobili privati venduti a prezzo di mercato.

In questo racconto le regole tornano ad essere il principale attore. Il rispetto delle procedure è l’ultima roccaforte di tutta l’impalcatura democratica. La legge dei Piani Integrati e la norma sullo snellimento delle procedure dettano le “regole del gioco ”.

La politica, attraverso una seria programmazione del territorio, deve pianificare lo sviluppo urbanistico della città, il tecnico deve progettare il piano conformemente alle normative e la Pubblica Amministrazione deve controllare e validare i progetti. Alla luce dei fatti sopra esposti è lecito domandarsi se il risultato conseguente all’approvazione del piano integrato, in luogo di un piano di zona, dichiarato comunque conforme al piano regolatore, rappresenti l’applicazione delle “regole del gioco ” o la loro sostituzione con un “fai da te ” che ci pone di fronte al fatto compiuto.

MP


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La cittadella della danza come la Marina e il Mercato ?

Il 1 febbraio del 2012 è stato indetto il bando di gara relativo alla realizzazione di un centro per lo sport e la danza, “Cittadella della danza”. Il Comune di Civitavecchia, attraverso la procedura aperta per appalto integrato, affiderà la progettazione esecutiva e la successiva realizzazione dell’intervento per opere di importo pari a 3.000.000 euro per la fase uno e 700.000 euro per quella di completamento.

L’intervento è localizzato presso l’ex area Feltrinelli, di proprietà comunale, situata nei pressi della Stazione Ferroviaria ed oggi utilizzata come parcheggio.

Analizziamo ora la situazione.

Come chiaramente riscontrabile dall’esame della Tavola B del Piano Territoriale Paesistico Regionale (di seguito PTPR) l’intervento per la realizzazione della “Cittadella della Danza” ricade in un’area dichiarata di notevole interesse pubblico, sotto il profilo paesaggistico, con Decreto Ministeriale del 22/05/1985.

In considerazione di tale dichiarazione di notevole interesse pubblico alla porzione di territorio interessata dall’intervento, secondo le disposizioni dell’art. 8 del PTPR,  “... non si applica l’esclusione di cui al comma 2 dell’articolo 142 del Codice “, ovvero l’esclusione delle zone omogenee A e B e, quindi, indipendentemente dal fatto che ci si trovi in zona B (e sempre ammesso che a Civitavecchia esista una reale zona B), siamo in presenza, per la sua vicinanza al mare, di un bene paesaggistico a pieno titolo. In effetti, l’area rientra, altresì, tra quelle tutelate per legge ai sensi dell’art. 142 del Dlgs 42/2004 ed è soggetta alle disposizioni dell’art. 33 “protezione delle fasce costiere marittime ” del PTPR  e, per quanto riguarda gli ambiti del paesaggio rappresentati nella Tavola A del PTPR, ricade nel “Paesaggio Agrario di Continuità”.

L’ articolo 33 dispone che:“Nella fascia di rispetto di cui al comma 1 (ndr. territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia) l’indice di edificabilità territoriale è stabilito in 0,001 mc/mq ”.

Ricadendo l’intervento in oggetto nel “Paesaggio Agrario di Continuità” appare pertanto evidente come siano pienamente vigenti, nel caso in questione, le disposizioni dell’articolo 33 del PTPR e, quindi, l’indice di edificabilità territoriale pari a 0,001 mc/mq.

L’intervento proposto, che prevede la realizzazione di volumetrie per 8.550 mc su una superficie di 15.713 mq, risulta, dunque, evidentemente incompatibile con le disposizioni dell’art. 33 del PTPR e con il previsto indice di 0,001 mc/mq, dalla cui applicazione la volumetria insediabile risulterebbe essere di 15,7 mc.

L’articolo 9 della costituzione Italiana così recita: “La Repubblica promuove lo sviluppo della cultura e la ricerca scientifica e tecnica. Tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione ”. Come Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori, noi tutti siamo chiamati ad operare nel rispetto delle norme vigenti e tra queste c’è il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR).

Bisogna domandarsi, in merito al rispetto della normativa nazionale e regionale di tutela del paesaggio, che senso abbia la ripetuta disapplicazione di tali disposizioni da parte dell’Amministrazione Comunale.

Quale significato assumano le dichiarazioni pubbliche dei rappresentanti istituzionali i quali hanno definito le violazioni in materia di tutela paesaggistica come “distrazioni” o “disguidi” dovuti ad aspetti “burocratici”.

Si rammenti ad esempio il caso della Marina, dove l’indice 0,001 mc/mq è stato ignorato ed  è stata realizzata una volumetria di circa 8900 mc in assenza di autorizzazione paesaggistica.

Si tengano presenti i lavori di “ristrutturazione” del mercato cittadino, tra difformità urbanistiche, con la previsione di un intervento di nuova costruzione su piazza XXIV maggio, area destinata da PRG a “verde pubblico parcheggi e zone pedonali”, e il rischio dell’avvio dei lavori in assenza dell’autorizzazione paesaggistica che solo l’intervento preventivo della Soprintendenza ha impedito si svolgessero in violazione degli obblighi previsti dal Codice del Paesaggio (ndr. Dlgs 42/2004).

Si ricordi, inoltre, la sospensione disposta, sempre a seguito di opportuna segnalazione della Soprintendenza, in relazione ad alcuni lavori in corso nel centro storico o il recente caso, che dimostra l’inefficacia delle precedenti esperienze in merito alla realizzazione di un cinema multisala.

Proprio in quest’ultima occasione, speculare alla situazione della “Cittadella della Danza”, la P.A. attraverso una singolare lettura della citata dichiarazione di notevole interesse pubblico di cui al DM del 22 maggio 1985, avrebbe preteso di non applicare l’indice di 0,001 mc/mq previsto dall’art. 33 delle norme del PTPR nel tentativo di cancellare, in un colpo solo, il rilievo operato dalla  stessa Soprintendenza nel provvedimento di sospensione dei lavori della Marina circa la vigenza del DM del 22 maggio 1985 e la ricognizione, di cui all’art. 8 c. 3 delle norme PTPR, effettuata dalla Regione secondo l’Accordo  sottoscritto con il Ministero dei Beni Culturali.

Senza parole, rimane solo la speranza che il Comune di Civitavecchia interrompa o annulli la procedura di gara o non proceda ad alcun affidamento, perché ne ha la facoltà.

MP

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In equilibrio tra pubblico e privato

Il Piano Regolatore del Comune di Civitavecchia prescrive per ogni area edificabile, (ndr. tranne la zona “U”che delimita il centro storico e parte della edificazione compresa tra la trincea ferroviaria e il mare), la sua attuazione attraverso la redazione di Piani Particolareggiati o Piani di iniziativa Privata. L’urbanistica è operazione di calcolo ma soprattutto è il pianificare e il progettare il territorio con il fine di migliorare la condizione di vita di ciascun abitante. I numeri corrispondenti ai volumi si trasformano in edifici ma solo dopo avere definito la rete viaria, le reti idriche e fognarie, gli spazi per i parcheggi, le aree pubbliche, i luoghi per l’educazione e per i servizi al cittadino. Per garantire la normale qualità del vivere, il rapporto pubblico/privato deve essere governato nel rispetto delle prescrizioni di piano regolatore.

Le cronache di ieri e di oggi offrono alcuni spunti interessanti di riflessione.

Il 31 gennaio del 1978 con Deliberazione di Giunta Regionale (DGR) n. 190 veniva approvata la Variante n. 7 del piano regolatore (PRG) in cui venivano individuate le aree (o edifici) di uso pubblico nella zona urbanizzata “U”.

Il 13 marzo 1978 con DGR n. 979 veniva approvata la Variante 11 e l’area compresa tra via Risorgimento, via XXIV maggio, via Unione e via Doria, modificava la propria originaria destinazione di “Zona urbanizzata di tipo U” (ndr. edificabile) in quella di “Zona destinata a sedi viarie, piazze e larghi”(ndr. pubblica). Il merito di queste varianti fu l’incremento di spazi pubblici in una zona del centro cittadino la cui dotazione veniva definita: “gravemente inferiore ai minimi prescritti dal Decreto 1444/68 ” a tal punto che la Regione aveva imposto:”un sollecito avvio del processo di recupero di ulteriori spazi da destinare ad attività collettive, verde pubblico e parcheggi nelle zone U ” da effettuare in un processo di REVISIONE GENERALE del PRG.

Veniamo ai giorni nostri, dicembre del 2011, il Consiglio Comunale con delibera n. 111, ha adottato la variante normativa della “Zona urbanizzata di tipo U”, introducendo la prescrizione seguente:” Nelle aree di uso pubblico, già elencate nella Tavola D della Variante n.7 possono consentirsi costruzioni di tutte le destinazioni ammesse nella Zona U di PRG (ndr. anche residenze private in luogo di edifici pubblici) qualora le stesse siano state dimesse ...”. Risulta chiaro che per l’attuale amministrazione l’esigenza di spazi e luoghi pubblici nell’area storica della nostra città, al contrario di quanto perseguito dalla Pubblica Amministrazione (P.A.) degli anni ’70, oggi è posta in secondo piano rispetto all’interesse privato.

Sottoponiamo ad analisi la c.d. Zona R compresa tra Viale Baccelli, la ferrovia e Corso Centocelle. La zona è oggetto di interventi di edilizia che hanno visto realizzare numerosi edifici con semplici Permessi di Costruire nonostante l’obbligo di attuazione con Piano Attuativo. Le varie edificazioni, attuate con indici variabili, hanno consumato gran parte della potenzialità edificatoria della zona R senza la conseguente creazione degli spazi pubblici necessari ad un equilibrato sviluppo tra pubblico e privato.

In data 22.12.2008 con DCC n. 147 l’area è stata sottoposta a variante per mutare la potenzialità edificatoria dei lotti. Il CTR della Regione Lazio, deputato alla valutazione delle proposte di variante, ha eccepito sulla validità della proposta basata sulle previsioni del 1985, dichiarando che non erano state considerate le modifiche intervenute nei successivi 25 anni fino ai giorni nostri e affermando che: “la reale ed attuale potenzialità edificatoria...omississ...deve essere determinata previa la conoscenza della consistenza edilizia esistente, della disponibilità di aree pubbliche e di servizi”.

Con DCC del 31.01.2012, n. 3, le opportune modifiche d’ufficio prescritte dalla regione Lazio sono state semplicemente respinte.

La P.A. cede al privato la possibilità di realizzare in un’area carente di servizi, il massimo della edificabilità senza garanzie per il 50% di aree da destinare ai pubblici servizi.            Il privato usufruendo del doppio della capacità edificatoria dell’area determinerà il collasso urbanistico della Zona R.

Il problema della assenza di pianificazione finalizzata al riequilibrio tra pubblico/privato incontra nell’analfabetismo urbanistico relativo al concetto del “lotto intercluso” la sua definitiva affermazione. A fronte del principio di attuazione del PRG tramite la redazione di piano di iniziativa pubblica o privata, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di “lotto intercluso”. In sintesi si è chiarito che si può prescindere dalla pianificazione attuativa richiesta dallo strumento urbanistico, solo quando nella zona interessata sussista una situazione di fatto esattamente corrispondente a quella derivante dalla pianificazione, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti. La valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione è rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune che, se intende rilasciare titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche funzione anche in relazione al recupero di eventuali situazioni di degrado. La P.A. con DCC n. 146 del 22.12.2008 e successivamente con DCC n. 70 del 02.08.2010 ha avviato nella pratica urbanistica la deregolamentazione attraverso l’approvazione di edifici su c.d. “lotti interclusi”. La valutazione della completa urbanizzazione è demandata al privato che in definitiva autocertifica la situazione attuale quale corrispondente a quella derivante dalla completa urbanizzazione della zona.

A testimonianza di una situazione di degrado delle zone comprese nel perimetro del centro urbano, si riporta quanto affermato nella DGR del 13 dicembre 1977, n. 5874 (ndr. la Variante 5):”le densità originariamente previste dal Piano regolatore generale sono, per la quasi totalità delle zone, ampiamente superate nello stato di fatto, per cui si impongono soluzioni correttive, soprattutto per dotare queste zone dei necessari servizi ed attrezzature”. Quanto affermato descrive l’esaurimento delle potenzialità edificatorie nella quasi totalità del centro urbano. L’attuale amministrazione attraverso atti deliberativi ed interpretazione di norme alquanto discutibili, asseconda l’edificazione diretta abbandonando l’idea di recupero e riqualificazione di zone compromesse sin dal lontano 1977.

MP

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