Oggetto: monitoraggio delle regole
Da una rapida analisi del Piano Regolatore di Civitavecchia si rileva che:
1) adeguamento dello strumento urbanistico generale ai limiti e rapporti fissati dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
Il P.R.G del comune di Civitavecchia è stato pubblicato sulla G.U. n. 48 del 23.2.1968.
Il D.M. 2 aprile 1969 n. 1444 è stato pubblicato sulla G.U. n. 97 del 16.04.1968.
Le disposizioni del decreto, si applicano ai nuovi P.R.G. e relativi piani particolareggiati e lottizzazioni convenzionate, ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate, alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti.
La L.R. 20 Marzo 1975, n. 32 “Obbligo per tutti i comuni del Lazio di formazione del piano regolatore generale del proprio territorio ed obbligo, per quelli dotati di strumento urbanistico approvato prima dell'entrata in vigore del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (rectius: decreto ministeriale 2 aprile 1968) di adeguare lo strumento urbanistico ai limiti e rapporti fissati dal detto decreto interministeriale” all’art. 2 recita:”I comuni della Regione dotati di piano regolatore generale approvato prima dell'entrata in vigore del decreto interministeriale 2 aprile 1968 (rectius: decreto ministeriale 2 aprile 1968), sono tenuti ad adeguare, entro un anno dall'entrata in vigore della presente legge, lo strumento urbanistico ai limiti e rapporti fissati dal citato decreto interministeriale.
Trascorso il termine di cui sopra e salvo il caso di proroga non superiore ai sei mesi concessa dalla Giunta regionale su richiesta motivata del comune, si applicano i provvedimenti sostitutivi previsti dalla vigente legge urbanistic”.
La L.R. lazio 2 luglio 1987 n.36 “norme in materia di attività urbanistico - edilizia e snellimento delle procedure” all’ art. 5 recita:
Alle deliberazioni comunali di adozione di varianti allo strumento urbanistico generale, che riguardino esclusivamente l'adeguamento dello strumento stesso ai limiti e rapporti di cui all'articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n.765, si applicano le norme di cui all'articolo 6 della legge 18 aprile 1962, n.167.
In deroga a quanto stabilito dall'articolo 2, quarto comma, numero 1), della legge regionale 8 novembre 1977, n.43, le varianti di cui al precedente comma sono approvate dalla Giunta regionale previo parere del settore tecnico della pianificazione comunale dell'assessorato regionale competente in materia di urbanistica ed assetto del territorio.
Le determinazioni definitive della Regione sulle varianti di cui al presente articolo debbono essere assunte entro il termine di centoventi giorni dal ricevimento degli atti; trascorso tale termine le varianti si intendono approvate.
Ad oggi il Piano Regolatore di Civitavecchia non è stato revisionato e non ha recepito “ i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi …….”
2) modalità di Attuazione del Piano regolatore.
Le Norme Tecniche di Attuazione del PRG del comune di Civitavecchia riportano al Capo V “Attuazione del Piano”. All’art. 33 comma a) sono indicate le zone (ndr. da non intendere “zone omogenee”) residenziali di ampliamento e ristrutturazione, zone di ristrutturazione viaria ed edilizia R, zone turistiche, zone industriali, zone per attrezzature pubbliche, come zone per le quali sono necessari i Piani Particolareggiati di esecuzione o Piani di Iniziativa Privata (ndr. da intendersi Piani di Lottizzazione).
La necessità dei Piani Attuativi è ulteriormente chiarita leggendo i seguenti stralci di sentenze di Consiglio di Stato.
a) dal C.di S. N. 6078 Reg. Ric.Anno 2005;
“…il principio della indefettibilità del piano attuativo prescritto dallo strumento generale (già desumibile dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942, come affermato da questo Consiglio con le decisioni Sez. V, 23 marzo 2000, n. 1594; Sez. V, 8 luglio 1997, n. 772; Sez. V, 16 giugno 1997, n. 640; Sez. V, 30 aprile 1997, n. 412; Sez. V, 22 marzo 1995, n. 45”.
“….la rilevanza nel sistema del piano attuativo, in quanto strumento indispensabile per l’affermazione dell’ordinato assetto del territorio (Sez. IV, 5 marzo 2008, n. 940; Sez. V, 3 marzo 2004, n. 1013; Sez. IV, 25 agosto 2003, n.4812)”.
“…..l’irrilevanza di ogni indagine di fatto sulla sussistenza o meno ‘nei pressi’ o ‘nella zona’ delle opere di urbanizzazione, anche se, in precedenza, l’amministrazione abbia violato le previsioni dello strumento generale, rilasciando permessi di costruire in assenza del prescritto piano attuativo, tranne il caso del piccolo lotto intercluso (Sez. IV, 5 marzo 2008, n. 940)”
b) da C.di S._2004 07488_SEZ_5
“Ancor più recentemente è stata ribadita la possibilità di rilasciare la concessione edilizia anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, se sia assodato che l’area edificabile di proprietà del richiedente è l’unica a non essere stata ancora edificata e si trova in una zona integralmente interessata da costruzioni e dotata delle opere di urbanizzazione (Cons. Stato, V, 3 marzo 2004, n. 1013). In altre parole, si può prescindere dallo strumento attuativo prescritto dalle norme tecniche di P.R.G. solo ove nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione dello strumento attuativo o quando la presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria sia pari agli standard urbanistici minimi prescritti (Cons. Stato, V, 24 settembre 1997, n. 1016; in ordine all’ “esistenza” delle opere di urbanizzazione: Cons. Stato, V, 25 ottobre 1997, n. 1189 e 29 aprile 2000, n. 2562)”.
Ad oggi i piani attuativi sono richiesti per le aree di prima urbanizzazione, per le altre zone l’attuazione del PRG è demandato al normale progetto edilizio. Si allega per meglio illustrare l’argomento, il parere della Regione Lazio del 21 maggio 2009.
In numerosi casi in sostituzione del Piano attuativo si è fatto ricorso all’ utilizzo del Piano di Recupero (l. 457/1978) non limitato al recupero della volumetria esistente. La natura del Piano di Recupero è chiaramente definita dagli articoli 27 e 34 della l. 457/1978.
Ad ulteriore chiarimento si riportano alcune sentenze;
c) da C.di S. N. 922/2008 SEZ 4
“E’ sufficiente rilevare al riguardo che il piano di recupero è notoriamente, sotto
il profilo giuridico, uno strumento urbanistico sostanzialmente attuativo delle
scelte urbanistiche primarie contenute nel piano regolatore generale ed è quindi
equivalente al piano particolareggiato (dal quale si differenzia in quanto finalizzato
piuttosto che alla complessiva trasformazione del territorio al recupero del
patrimonio edilizio ed urbanistico esistente con interventi rivolti alla conservazione,
ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso, C.d.S., sez. IV, 14
ottobre 2005, n 5824; sez. V, 13 febbraio 1999, n. 151)”.
d) da N.5724/2005 SEZ 4
“Per consolidata giurisprudenza il piano di recupero è uno strumento urbanistico
equivalente, sotto il profilo dell' efficacia giuridica, al piano particolareggiato (IV
Sez. 3.2.1996, n. 96) dal quale si differenzia perché finalizzato, piuttosto che alla
complessiva trasformazione del territorio, al recupero del patrimonio edilizio ed
urbanistico esistente con interventi rivolti alla conservazione, al risanamento,
alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso”.
3) Situazione attuale.
Un richiamo ad alcune iniziative degli ultimi anni, sottolinea la difficoltà, di noi professionisti, ad orientarsi e confrontarsi con norme deliberate e bandi emanati dalla pubblica amministrazione e riuscire ad operare nel rispetto della normativa vigente.
a) Delibera Consiglio Comunale n. 146 del 22.12.2008 avente ad oggetto “Attuazione delle zone di tipo D,E,F,G,H,U e R del P.R.G. – Modifiche ed integrazioni alle disposizioni attuative – Semplificazione delle procedure – Determinazioni”
In dettaglio si legga la nota inviata dalla Regione Lazio al Comune di Civitavecchia in data 05.05.2009 allegata alla e-mail:
b) Delibera Consiglio Comunale n. 147 del 22.12.2008 avente ad oggetto “Zona R di P.R.G. – parziale modifica della destinazione d’uso delle volumetrie ammissibili – Variante all’art. 19 delle N.T.A. del P.R.G. – Adozione”
In dettaglio si pone l’attenzione sui seguenti punti:
• Rilascio di semplice Permesso di Costruire n.12 del 9 marzo 2009 in presenza di misure di salvaguardia scattate al momento della presentazione della Variante che riporta come nuovo testo dell’art. 19 delle N.T.A.: “ Nelle zone destinate a ristrutturazione viaria ed edilizia sarà permessa la costruzione solo dopo la redazione di Piani Attuativi….omissis”
• Si riporta: “Le zone di cui al presente articolo sono di tipo residenziale, classificate di tipo B ai sensi dell’art. 2 del D.M. 02.04.1968 n. 1444” il tutto in contraddizione con quanto è stato rilevato al punto “1”, sopra esposto.
c) deliberazione n. 25 del Consiglio Comunale di Civitavecchia adottata nella seduta del 09.04.2008. avente per oggetto: “Azione di promozione di Programmi Integrati ex art. 16 della legge . 179 del 17.02.1992 e L.R. Lazio n. 22 del 26.06.1997”
In dettaglio si pone l’attenzione sui seguenti punti stralciati dall’Avviso Pubblico allegato alla presente e-mail:
• CRITERI DI AMMISSIBILITA’
“I Programmi Integrati di Intervento (P.I.I.) potranno riguardare aree con destinazione residenziale, servizi e aree a standard di P.R.G. o sue varianti, oltre che aree agricole esterne al P.R.G. ma esclusivamente attigue al perimetro dello stesso e confinanti con zone destinate all’edificazione”.
Risulta di difficile comprensione intendere l’esistenza di aree agricole esterne al P.R.G. se non al di fuori dell’ambito del Comune di Civitavecchia.
“Le altre aree con destinazione agricola, comunque contigue ai perimetri urbani come definiti dagli strumenti urbanistici, escluse le aree di pregio ambientale, potranno essere inserite nell’ambito delle proposte esclusivamente per opere di urbanizzazione e recupero o incremento degli standards urbanistici ed avere un ruolo integrativo nell’ambito del programma, nei limiti previsti dalla L.R. Lazio 26/06/1997 n. 22”.
Non si comprende la creazione ex novo di una classificazione territoriale che conduca al di fuori della determinazione di legge sull’utilizzo delle aree agricole univocamente indicate all’art 2 comma 4 della L.R. Lazio n. 22 del 26.06.1997 “Il programma integrato può comprendere anche zone agricole contigue ai perimetri urbani come definiti dagli strumenti urbanistici, escluse quelle di pregio ambientale. Tali zone hanno destinazione per opere di urbanizzazione, e recupero degli standards urbanistici se non disponibili all'interno dell'ambito”.
4) urgenze.
4a) Il problema fondamentale riguardante la mancata revisione del Piano regolatore di Civitavecchia attraverso il recepimento del D.M. 1444/1968, produce ripercussioni rispetto all’attuazione di ogni norma che stabilisca la propria operatività in riferimento alla suddivisione del territorio comunale in zone omogenee.
Per esempio:
• Legge 16 Aprile 2009, n. 13 “Disposizione per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti” art. 7 comma 1 recita: “Le disposizioni della presente legge non si applicano alle zone territoriali omogenee “A” di cui all’articolo 2 del D.M. …omissis …2 aprile 1968….omissis…”
• Legge 38/1999, Titolo IV Tutela e disciplina dell’uso agro-forestale del suolo Capo I Indirizzi per la redazione degli strumenti urbanistici, Art 51 (richiamato dall’art. 65 bis ,“Disposizioni transitorie per le zone agricole” comma 3) comma 2, recita:”Le disposizioni di cui al presente titolo si applicano alle aree destinate dagli strumenti urbanistici ad usi agricoli, appartenenti alle zone territoriali omogenee di tipo E come definite e disciplinate dall’art. 2 del D.M. 2 Aprile 1968…omissis…”
• Legge 8 agosto 1985, n. 431 (Galasso) art. 1 comma 2, recita: “Il vincolo di cui al precedente comma non si applica alle zone A, B e - limitatamente alle parti ricomprese nei piani pluriennali di attuazione alle altre zone, come delimitate negli strumenti urbanistici ai sensi del decreto ministeriale 2-4-1968, n. 1444, e, nei comuni sprovvisti di tali strumenti, ai centri edificati perimetrati ai sensi dell'art. 18 della legge 22-10-1971, n. 865”. Su questo argomento si rileva che dalla consultazione del PTPR, di prossima approvazione, si evince il vincolo sulla fascia costiera dei comuni Civitavecchia, Cerveteri, definita con D.M. del 5/22/1985 pubblicato il 7/27/1985 che, ad esempio, sottende parte della zona di P.R.G. denominata “Boccelle” per la quale è stato approvato un Piano di Lottizzazione e risulta tutto oggi in fase di edificazione.
• L.R. 12 Settembre 1977, n. 35, “Tabelle parametriche regionali e norme di applicazione della legge 28 gennaio 1977, n. 10, per la determinazione del contributo per le spese di urbanizzazione gravante le concessioni edilizie”, all’art. 12 “Individuazione delle zone territoriali omogenee ai sensi del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (rectius: "decreto ministeriale 2 aprile 1968"; n.d.r.)”,così recita: “Ai fini dell'applicazione dei coefficienti di cui alla tabella D-2 i comuni dotati di strumento urbanistico approvato debbono preliminarmente procedere, qualora non vi abbiano provveduto in sede di formazione del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione, ad individuare nell'ambito del proprio territorio le zone territoriali omogenee di cui all'art. 2 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (rectius: "decreto ministeriale 2 aprile 1968"; n.d.r.)…..omissis……..”.
si riporta ad ulteriore chiarimento:
• L.R. 02 Luglio 1987, n. 36, “Norme in materia di attivita' urbanistico - edilizia e snellimento delle procedure”, all’articolo 7 recita: ” Gli strumenti urbanistici generali debbono, per ciascuna delle zone omogenee previste dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, stabilire le categorie di destinazione d' uso ammesse con riferimento a quelle previste dagli articoli 14 e 15 della legge regionale 12 settembre 1977, n. 35.
I piani particolareggiati e gli altri strumenti attuativi potranno, nell' ambito di ciascuna delle categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, procedere all' indicazione di più specifiche destinazioni d' uso.
Le modifiche di destinazione d' uso con o senza opere a ciò preordinate, quando hanno per oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, sono subordinate al rilascio di apposita concessione edilizia mentre quando riguardano gli ambiti di una stessa
categoria sono soggette ad autorizzazione da parte del sindaco.
Nei centri storici, come definiti dall' articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, e' di norma vietato il mutamento delle destinazioni d' uso residenziali…omissis…”
4b) La consuetudine a contravvenire le Norme Tecniche di Attuazione riguardo l’obbligo di formazione dei Piani Attuativi prima del rilascio dei Permessi di Costruire, comporta l’impossibilità di riequilibrare una situazione urbanistica compromessa dalla precedente edificazione e l’affermazione di uno sviluppo edilizio in totale assenza di un ordinato assetto territoriale.
I semplici Permessi di Costruire rilasciati su lotti appartenenti ad aree di insediamenti preesistenti alla data della formazione del P.R.G., eludono la possibile innovazione del disegno urbanistico della zona, la costruzione di opere di urbanizzazione idonee alle necessità dell’area intesa completamente edificata, l’applicazione della densità edilizia di P.R.G. con il corretto uso degli indici territoriali e fondiari.
Il comune di Civitavecchia presenta sul territorio interi quartieri non ancora compromessi dalla nuova edificazione per cui è necessaria ed urgente un’azione volta a riaffermare il principio di conformità alla normativa vigente, in luogo della consuetudine attuata dagli uffici urbanistici.
Quanto fino qui rilevato ha come scopo il rappresentarle la situazione normativa ed urbanistica sul territorio del Comune di Civitavecchia. L’elencazione sopra riportata vuole sintetizzare le problematiche più urgenti da affrontare e risolvere per permettere all’architetto di esercitare “... la professione in conformità alle leggi vigenti…” come recita l’art. 3 delle Norme di Deontologia Professionale, in un mercato di libera concorrenza. Qualsiasi deroga a tale principio deontologico, anche se indotta dalla consuetudine, è da ritenersi inaccettabile.
In questo quadro emerge la necessità di intraprendere presso le sedi opportune ogni azione volta in primo luogo a ristabilire la certezza del diritto e delle regole, in secondo luogo a tutelare il ruolo e la figura professionale e culturale dell’architetto.
Volendo assolvere al dovere di collaborare col Consiglio dell’Ordine e favorire un più intenso e proficuo rapporto tra l’Ordine, gli architetti e le istituzioni del territorio, chiedo a breve un incontro al fine di individuare un’azione coordinata in merito alle problematiche sin qui esposte, con l’obbiettivo di ricondurre al centro dell’operato dell’architetto la fase progettuale e creativa, sollevandolo da tutto ciò che soffoca la bellezza della nostra professione.
06.07.2009 Arch. Massimo Pantanelli.
