Mercato e Varianti: tutto regolare ?

Il 22 febbraio 2012 con delibera di giunta n. 26 è stato approvato il progetto di Variante per la “Ristrutturazione del mercato ittico, ortofrutticolo e di tutta l’attività commerciale di piazza Regina Margherita”. La storia del progetto per la ristrutturazione del Mercato è complicata. Il progetto preliminare è stato approvato il 13 gennaio 2009, sulla base delle linee guida del Sindaco. Il progetto esecutivo è stato presentato dalla COGEIM  il 21 aprile 2009, è stato validato dal responsabile unico del procedimento in data 28 maggio 2009 ed è stato approvato lo stesso giorno con delibera di Giunta n. 177 per un importo complessivo di 5.582.284,49 euro. In questa data il progetto è completo di tutti gli elaborati necessari alla realizzazione dell’opera. L’inizio dei lavori deve però attendere.

In data 11 marzo 2010 con delibera di giunta comunale è stato approvato il progetto che prevede la realizzazione di opere complementari a quelle incluse negli elaborati di cui alla delibera n. 177/2009, relative all’intervento di “delocalizzazione del mercato ittico e del mercato box alimentare San Lorenzo”. Nelle premesse della DCC n. 26 del 22 febbraio 2012 si dice che tale delocalizzazione è; “indispensabile per poter liberare le aree oggetto dell’appalto principale da tutte le attività commerciali presenti e dare seguito, quindi, all’inizio dei lavori ”. Ma l’accordo siglato dall’Amministrazione comunale e la COGEIM in data 15.05.2008, ratificato con delibera di Giunta n. 183 del 17.06.2008 al punto “3” recitava:” il progetto se richiesto dovrà prevedere lo spostamento e il posizionamento degli operatori del mercato del pesce e di quelli aderenti all'immobile ed i relativi costi, con riferimento sia allo spostamento provvisorio che alla ricollocazione definitiva”. Si dovrebbe, per deduzione, giungere alla conclusione che il contratto di appalto stipulato con la COGEIM in data 29.01.2009 non comprendeva la delocalizzazione.

I lavori di delocalizzazione si concludono nel mese di settembre 2010. L’inizio dei lavori deve ancora attendere. L’iter autorizzativo che ha portato all’approvazione del progetto definitivo-esecutivo manca della necessaria Autorizzazione Paesaggistica ex art. 146 del D.Lgs. 42/2004. L’approvazione del progetto definitivo-esecutivo da parte della Giunta Comunale non è stata preceduta dalla necessaria Conferenza di Servizi, risultando agli atti una sola Conferenza dei Servizi, aperta il 20/09/2005 sul primo progetto definitivo, conclusa negativamente in data 20/06/2008 e chiusa con Determinazione Dirigenziale n. 2015 del 10/07/2008.

L’Autorizzazione Paesaggistica, per la ristrutturazione edilizia del mercato alimentare coperto denominato “San Lorenzo”, è stata rilasciata con prescrizioni, dalla Regione Lazio, con determinazione n. A8825 del 09.09.2011. In data 12.09.2011 i lavori sono iniziati.   Non trascorrono 3 mesi che il progetto subisce una Variante approvata il 22 febbraio 2012. La Variante ha comportato la rivalutazione dell’utilizzo di Piazza Regina Margherita destinandola, nelle ore mattutine, ad ospitare le attività commerciali ambulanti, previste nel progetto originario a Piazza XXIV Maggio che viene destinata a “verde e spazi pubblici”, in conformità alla Variante 11 del Piano Regolatore Vigente. Dai Quadri Economici Comparativi si deduce l’annullamento delle voci di spesa per i lavori di Piazza XXIV Maggio, in cui non verrà realizzata alcuna opera, e un incremento di 450.853 euro per i lavori di Piazza Regina Margherita. Le opere di Piazza Regina Margherita sono oggetto di un ulteriore intervento. Infatti con delibera di Giunta Comunale n. 319 del 10 ottobre 2010 e delibera di Giunta Comunale n. 387 del 30 novembre 2010 si approva il progetto preliminare e definitivo per il “Completamento della Riqualificazione dell’Area Mercatale di Pazza Regina Margherita”. Nella Relazione Tecnica allegata alla delibera si legge che il progetto esecutivo approvato (ndr. DGC 177/2009) “prevede nel concreto soltanto alcuni lavori parziali” per cui è intenzione dell’Amministrazione Comunale dare corso all’attuazione di un intervento di completamento della riqualificazione dell’area mercatale di Piazza Regina Margherita. L’intervento ha un importo complessivo di 859.184,20 euro per lavori, ed un Quadro Economico da cui risulta una spesa complessiva di 1.200.000 euro.

La Variante al Progetto del Mercato, per intervenute segnalazioni da parte degli operatori, ha comportato alcuni assestamenti interni alla struttura di San Leonardo, finalizzati ad una migliore ed equa distribuzione degli spazi. Le conseguenze di questo cambiamento riconducono alla cronaca dei giorni scorsi e all’annuncio di un esposto presso la Procura della Repubblica. Analizziamo i dati. Il giorno 19 marzo 2012 il nuovo Dirigente del  Servizio 9, Governo del Territorio, ha rilasciato, con Determina Dirigenziale n. 547, l’Autorizzazione Paesaggistica inerente la ristrutturazione del mercato alimentare “San Lorenzo”, come variante non essenziale alle opere già autorizzate dalla Regione Lazio il 09.09.2011. Dalla lettura della determina si deduce che l’autorizzazione viene rilasciata in subdelega con procedura semplificata. L’Autorizzazione è dichiarata oggetto di subdelega al Comune ai sensi dell’art. 1 lett. “f” della L.R. 59/1995 in quanto l’aggiunta di 5 box sul prospetto “fronte Mercato Ittico” non viene considerata Variazione Essenziale. Al contrario la L.R. 15/2008 all’articolo 17 co. 4 così recita:”Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal titolo abilitativo. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali “. L’immobile in oggetto ricade in area sottoposta a vincolo paesistico con il D.M. 22.05.1985, provvedimento dell’autorità competente riconducibile alle lettere “c” e “d” dell’articolo 134 co. 1 del Codice del Paesaggio, per cui gli interventi su tale immobile sarebbero da considerarsi comunque variazioni essenziali.

Da quanto sopra descritto il Comune non avrebbe potuto attuare la procedura in sub delega né l’autorizzazione poteva essere di tipo “semplificato”. Ad una prima analisi quindi l’autorizzazione in subdelega potrebbe essere viziata per difetto assoluto di attribuzione in quanto l'intervento non rientra tra quelli la cui autorizzazione è subdelegata dalla Regione al Comune. L’esposizione dei fatti sopra riportati rappresenta tutto il possibile per assicurare migliori condizioni all’area del mercato di Civitavecchia.

MP

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ante operam ortofrutticolo

 
post opera ortofrutticolo

  Ante operam mercato coperto

 
post opera mercato coperto

La zona agricola non può diventare residenziale senza variante al Prg.

Torna alla nostra attenzione il tema dei Programmi Integrati e del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR) e l’indice di edificabilità territoriale dello 0,001 mc/mq.

L’area oggetto del Programma Integrato denominato “Boccelle Bassa - via Aurelia sud” è ricompresa tra la via Aurelia e la ferrovia Roma-Grosseto, alle spalle del porticciolo  Riva di Traiano.

La superficie di 75.735 mq potrà essere trasformata in zona residenziale attraverso la costruzione di edifici per una volumetria pari a 45.441 mc, al contrario l’articolo 5 co. 3 della L.R. 24/98 e il PTPR con l’art. 33, “Costa mare”, limita la potenzialità edificatoria dell’area allo 0,001 mc/mq, per una volumetria concedibile pari a 75,8 mc.

L’istanza con la quale i soggetti proponenti hanno manifestato il loro interesse è del 05.12.2008 prot. 58206. Con verbale del 24.02.2010 alle ore 15.30 la commissione tecnica ha formulato il parere: “La proposta è ammissibile”.

Le precedenti esperienze sulla interpretazione della normativa paesaggistica vigente da parte della Pubblica Amministrazione, dimostratesi errate, tornano in primo piano.

E’ sufficiente richiamare alla memoria i fatti riguardanti il cinema multisala (ndr. in area prossima allo Stadio Fattori). In quella occasione la P.A. avrebbe preteso di non applicare l’indice di 0,001 mc/mq previsto dall’art. 33 delle norme del PTPR, al contrario la Soprintendenza non ha concesso la compatibilità paesaggistica. Nonostante la vigenza delle norme del PTPR ed una situazione del tutto analoga, con la valutazione di ammissibilità del Programma Integrato denominato “Boccelle Bassa”, per il progetto di edificazione residenziale di 45.441 mc., si deve registrare che la P.A. si colloca nell’identica posizione della CdS del “multisala” e non ritiene di rilevare la mancata conformità paesaggistica dell’intervento seppure esso ricada in un’area che ha il vincolo di 0,001 mc/mq di edificabilità.     

Passiamo ad analizzare la situazione urbanistica riguardante aree agricole di PRG, in zona San Gordiano.

Con Delibera del Consiglio Comunale n. 80 del 22.12.2011 è stato adottato a validità di piano particolareggiato, in Variante al PRG, il “Piano di Edilizia Privata e Sociale San Gordiano tre”, contenente le previsioni di cui all’art. 18 della L.R. n. 21/2009.

Alla luce della normativa urbanistica e del Piano Regolatore vigenti si delineano probabili profili di illegittimità, di seguito esposti.

Punto primo. Nel deliberato si afferma che: “...è stato adottato a validità di piano particolareggiato, in Variante al PRG, il “Piano di Edilizia Privata e Sociale San Gordiano tre”. Al contrario si osserva che; il Piano Particolareggiato assolve alla limitata funzione di assicurare uno sviluppo attuativo alle previsioni di massima del piano regolatore. Il piano particolareggiato può bensì contenere norme integrative o di adattamento (ndr. in variante), ma giammai contrastare con le prescrizioni poste dal piano regolatore generale e particolarmente con quelle attinenti alle destinazioni di zone che, a norma dell’art. 7, punto 2, L 1150/1942 n. 1150, ne costituiscono uno dei contenuti peculiari. L’area in oggetto è attualmente Zona Agricola per cui una eventuale trasformazione in zona residenziale può avvenire esclusivamente con la procedura di Variante al Piano Regolatore Generale.

Punto secondo. Attualmente non è riscontrabile nella normativa urbanistica il c.d. “Piano di Edilizia Privata e Sociale” a validità di piano particolareggiato. Per quanto attiene la denominazione di “Piano di Edilizia Privata e Sociale” si segnala che esiste, nell’ordinamento urbanistico non meno che in tutto il diritto pubblico, in applicazione del più generale principio di legalità (che vuole che in uno Stato di diritto non possa una P.A. avvalersi di poteri che la legge non le ha previamente conferito), un inderogabile principio di nominatività e tipicità degli strumenti urbanistici. Gli strumenti urbanistici legittimamente applicabili sono pertanto soltanto quelli previsti - per nome, causa e contenuto - dalla legge; e dunque, al di fuori di un tale numero chiuso, non può legittimamente una Amministrazione procedere ad introdurre nella realtà giuridica qualsivoglia nuova categoria di strumento di pianificazione dell’assetto del territorio (CdS,  IV, 7-11-2001, n. 5721; cfr. altresì sez. II, 26-10-1994, n. 883; sez. IV, 28-7-1982, n. 525; sez. V, 12-12-2003, n. 8198; T.A.R. Abruzzo - L’Aquila, 31-1-2005, n. 44)..

Punto terzo. L’articolo 18 della L.R. 21/2009 stabilisce che “alle aree necessarie per la dotazione degli standard urbanistici di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 sono aggiunte le aree o immobili per la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale”, e il loro inserimento avviene: “negli strumenti urbanistici generali di nuova formazione e nei relativi strumenti attuativi, nonché nelle varianti generali di nuova formazione”. Il Comune di Civitavecchia attualmente non ha approvato alcuno strumento urbanistico generale e neppure nessuna variante generale. L’area in oggetto è a norma del vigente Piano Regolatore, “Zona Agricola”.

MP

Parte I: Programmi Integrati su zona agricola e su aree a verde pubblico.

Il 5 marzo 2012, sono stati adottati numerosi Programmi Integrati. La “frana” di notizie ed opinioni non ha fornito elementi di conoscenza utili ad una lettura della situazione urbanistica di Civitavecchia. Il consumatore di notizie viene lasciato a se stesso provando prima una breve indignazione, e vivendo lo scandalo, per cedere dopo alla stanchezza e alla noia che condurrà domani alla smemoratezza qualunquistica. Cominciamo con il far notare come vengano distorte le notizie, i fatti per ricavare nuove informazioni.

Prendiamo quale spunto di riflessione le affermazioni apparse sui giornali e i telematici: “... nessun terreno agricolo è previsto nei piani (ndr.Programmi Integrati) varati questa mattina. Anzi, tutte le domande avanzate alla Commissione Tecnica e contenenti terreni agricoli, sono state scartate perché non conformi alla normativa regionale”.

Dalla lettura dell’art. 2 co. 4 della legge regionale 22/1997, si rileva che le aree agricole erano ammesse nella normativa originaria:”Tali zone hanno destinazione per opere di urbanizzazione, e recupero degli standards urbanistici se non disponibili all' interno dell'ambito (ndr. dei Programmi Integrati)”; comma modificato dall'articolo 5, comma 22, lettera a) della legge regionale 13 agosto 2011, n. 10: “Il programma integrato può comprendere anche zone agricole contigue ai perimetri urbani come definiti dagli strumenti urbanistici, escluse quelle di pregio ambientale”.

I programmi Integrati sono quindi dichiarati “non ammissibili” se contemplano esclusivamente aree agricole di PRG. Al contrario nell’ “Avviso pubblico del 03/06/2008, integrativo e sostitutivo dell’avviso pubblicato in data 16/11/ 2006, con le rettifiche apportate. Programmi integrati di intervento (P.I.I.) Manifestazione di interesse alla concertazione” vengono ammesse le aree agricole “esterne al P.R.G. ma esclusivamente attigue al perimetro dello stesso e confinanti con zone destinate all’edificazione”(ndr. si presume che al posto di “PRG” si intendesse scrivere “zone residenziali”, essendo privo di senso il bando comunale per Programmi Integrati in aree agricole appartenenti ad altri territori comunali).

Dalla lettura dei Verbali della Commissione Tecnica allegati alla DCC n. 36 del 20.05.2010 e dalla individuazione delle aree catastali dei Programmi Integrati ritenuti ammissibili dalla stessa Commissione e adottati in Consiglio Comunale, si rileva che alcune zone sottoposte dal Piano Regolatore Generale al “vincolo di rimboschimento” vengono  definite quali: “aree destinate a verde di tutela ambientale”, oppure “area destinata interamente a rimboschimento”, ed infine “area a verde pubblico con vincolo decaduto”. La Commissione Tecnica attribuisce al “Vincolo di rimboschimento” un valore di “zona funzionale” al contrario in urbanistica i vincoli stabiliscono dei limiti di attuazione che si sovrappongono alla destinazione d’uso. Per esempio il “vincolo non aedificandi” indica le “fasce laterali” alle principali infrastrutture viarie e ferroviarie, vincolate alla inedificabilità ma la cui destinazione d’uso, in molti casi, è quella “residenziale”. Questa inesattezza concettuale che si poteva rilevare dalla lettura delle Norme Tecniche del Piano Regolatore è stata poi corretta dalla Variante 23 nel 1990 (vedi art. 31 NTA di PRG) “per cui si deve intendere che i vincoli speciali si sovrappongano alle destinazioni d’uso, limitandole ma non annullandole”.

Pertanto le aree interessate dal Vincolo di Rimboschimento dovrebbero essere intese come zone omogenee “E” ovvero “zone agricole” e non altro.

Una considerazione a parte deve essere condotta sulla definizione di “area a verde pubblico con vincolo decaduto” in quanto le aree di “verde pubblico” “verde urbano” e “verde attrezzato”, secondo il Consiglio di Stato, Sez. IV, 25 Maggio 2005, n. 2718 “rientrano tra i vincoli conformativi, come tali non soggetti a decadenza”. Tutte le determinazioni che limitano l’attività edilizia, ma che non sono preordinate all’espropriazione e che consentono al titolare del bene di utilizzarlo, non costituiscono altro che espressione del potere di pianificazione e non sono soggetti a decadenza. Le Norme Tecniche del Piano Regolatore all’art. 29 “Zone a Verde Pubblico” (ndr. sostituito con la Variante 24 DGR n.6073/1989) definiscono anche gli interventi consentiti e cioè chioschi, ritrovi, biblioteche e sale di lettura, spogliatoi e servizi igienici, strutture per spettacoli all’aperto e simili, che integrino la destinazione a verde in relazione alle attrezzature previste (ndr. dal piano attuativo). Risulta difficile pensare che le aree a Verde Pubblico di Piano Regolatore siano da considerarsi decadute quando le stesse Norme Tecniche permettendo al privato di sfruttare, seppure limitatamente, lo ius edificandi ne delineano la valenza conformativa di Piano.

L’affermazione da parte della Commissione Tecnica della decadenza del vincolo a “Verde Pubblico” deve comunque essere considerata sotto l’aspetto urbanistico. Il Verde Pubblico è computabile come Standards ai sensi del DM 1444/1968 e le NTA all’art. 29 prescrivono che:”L’estensione delle zone a verde non può in nessun caso essere ridotta quantitativamente”. Al contrario l’immagine degli spazi verdi liberi tra viale M. Villotti e via E. Berlinguer, dell’area verde sotto il Faro vicino le scuole, del verde sul lato di via Novello e di via dei Gladioli a San Gordiano, verrà sostituita dagli insediamenti edilizi che sottrarranno spazi pubblici. Come si conciliano le prescrizioni delle norme tecniche con le decisioni della Commissione. Era il 1978 e la Regione Lazio con DGR 190, Variante 7, zona San Gordiano, trasformava la “zona a vincolo non edificandi”, a sinistra di via Novello, in “zona ad uso pubblico e verde al fine di integrare la dotazione di aree per attrezzature pubbliche e servizi, che nella variante in questione risultano carenti in quanto si rifanno alla dotazione del PRG approvato nel 1967 ”. Infatti secondo quanto prescritto dal DM 1444/1968 il fabbisogno totale per gli standards urbanistici per la zona di San Gordiano, ammonta a circa            mq 160.000 contro i 96.000 previsti dal PRG. Per questa enorme differenza la regione prescrisse: “al fine di raggiungere la suddetta dotazione minima, la superficie individuata con segno rosso nella planimetria dell’elaborato C in scala 1:4000 e destinata dalla variante a “zona vincolata al rimboschimento” va invece destinata a “zona a verde pubblico con attrezzature sportive” (ndr. ad es. area dello stadio del nuoto) ed a “zona ad aree di uso pubblico”. La ammissibilità delle proposte di questi Programmi Integrati produrrà effetti di addensamento edilizio con sottrazione di spazi di integrazione del verde pubblico rispetto al contesto edilizio consolidato, in contraddizione con lo spirito e i dettami della normativa di riferimento quale la L.R. n. 22/1997.

MP

Lettera Piacentini Nunzi

Oggetto: Consiglio Comunale Urgente del 5 marzo 2012. Urgenza inesistente.

                   

Signor Presidente,

Signore e Signori colleghi Consiglieri

Avrete certamente ricevuto, e Lei, Signor Presidente, ha addirittura diramato, la convocazione del Consiglio Comunale Urgente per il giorno lunedì 5 marzo p.v.

La presunta urgenza è richiamata per derogare ai tempi canonici di convocazione, oltre che per motivare, stante l’approssimarsi delle elezioni e, in particolare, viste le disposizioni dell’art. 38, c.5 del Decreto Legislativo 267/2000, la riunione stessa della massima assise cittadina. Mi permetto di ricordare a tutti, che il citato art. 38, c. 5 prevede che: “I consigli durano in carica sino all'elezione dei nuovi, limitandosi, dopo la pubblicazione del decreto di indizione dei comizi elettorali, ad adottare gli atti urgenti e improrogabili”. Orbene, il Decreto di indizione dei comizi elettorali è stato firmato dal Prefetto Pecoraio il 29 febbraio 2012, trasmesso al Sindaco nella mattinata del 1º marzo, ed è pubblicato sul sito internet della Prefettura di Roma.

Per tornare alla presunta urgenza, tale circostanza è stata motivata dal Presidente del Consiglio nella conferenza dei capigruppo di ieri, 2 marzo, unicamente citandouna lettera, prot. 12041 del 1 marzo 2012, dell’Assessorato Urbanistica eTerritorio – Servizio 9, firmata dal dirigente, Arch. Massimo Piacentini edall’Assessore Ing. Mauro Nunzi (Link lettera Piacentini Nunzi), avente per oggetto le seguenti, terrificanti e tassative, parole: “Termine ultimo per l’adozione di alcuni provvedimenti urbanistici sottoposti all’attenzione del Consiglio Comunale ai fini dell’applicazione della L.R. 36/87”.

Nella nota appena richiamata, che, per chiarezza di esposizione, si inserisce a pieno titolo nel filone della “supercazzola” reso celebre dal film “Amici miei”, attraverso una raffica di date e citazioni di Leggi Regionali che, come prassi consolidata di questa consiliatura, troppi di Voi non avranno voglia o si sentiranno in dovere di andare quantomeno a leggere, i due estensori affermano: “Con riferimento ai provvedimenti urbanistici di cui all’elenco allegato (ndr. Programmi Integrati di cui alla Legge Regionale 22/97) si evidenzia che è da ritenersi indispensabile che gli stessi vengano sottoposti all’adozione del Consiglio Comunale entro il giorno 05.03.2012”.

Tale affermazione, che sarebbe stato più corretto esporre nella forma della prima persona plurale anziché utilizzando l’impersonale “è da ritenersi” come se l’indispensabilità dell’adozione dei programmi integrati fosse non una loro semplice opinione ma un dato di fatto, unita alle citazioni normative che seguono e all’oggetto della nota, veicola in maniera tortuosa l’assunto per il quale dal 6 marzo p.v. la Legge Regionale 36/87 non sarebbe più applicabile ai Programmi Integrati previsti dalla Legge Regionale 22/97.

Sottopongo alla vostra attenzione, nella speranza che un miracolo della volontà vi consenta di leggerlo, il vigente art. 4, c.2 della citata L.R. 22/97 che disciplina, nella nostra regione, i Programmi Integrati: “Al fine di pervenire alla sollecita definizione ed approvazione dei programmi integrati si applicano le disposizioni della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36, concernenti lo snellimento delle procedure, contenute nell'articolo 1 se trattasi di programmi conformi allo strumento urbanistico generale approvato e vigente, anche se comportano varianti comprese fra quelle previste dallo stesso articolo, e nell'articolo 5, se trattasi di programmi difformi, fatto salvo quanto previsto dal comma 3”.

Quindi, per espressa previsione della legge che li regola, ai programmi integrati, conformi al PRG o in variante, si applicano, senza alcuna scadenza temporale e tanto meno quella del 6 marzo 2012, le disposizioni della L.R. 36/87.

Ci sarebbe molto da aggiungere ma non mi dilungo.

Mi limito ad invitarvi a prendere atto del fatto che ai programmi integrati, come chiaramente disposto dal citato art. 4, c. 2 della L.R. 22/97, continuerà ad applicarsi la Legge Regionale 36/87 anche dopo il 5 marzo 2012 e che, quindi, non esiste un termine ultimo per l’adozione dei programmi integrati iscritti all’ordine del giorno del Consiglio Comunale Urgente del 5 marzo, così come, di conseguenza, non esiste l’urgenza o l’improrogabilità dell’adozione dei provvedimenti e della convocazione stessa del Consiglio Comunale.

Vi chiedo, pertanto, di non partecipare al Consiglio Comunale Urgente convocato per il giorno 5 marzo 2012, non potendosi rinvenire, come sopra dimostrato, il presupposto fondamentale dell’urgenza.

Distinti saluti,

Alessandro Manuedda