La zona agricola non può diventare residenziale senza variante al Prg.

Torna alla nostra attenzione il tema dei Programmi Integrati e del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR) e l’indice di edificabilità territoriale dello 0,001 mc/mq.

L’area oggetto del Programma Integrato denominato “Boccelle Bassa - via Aurelia sud” è ricompresa tra la via Aurelia e la ferrovia Roma-Grosseto, alle spalle del porticciolo  Riva di Traiano.

La superficie di 75.735 mq potrà essere trasformata in zona residenziale attraverso la costruzione di edifici per una volumetria pari a 45.441 mc, al contrario l’articolo 5 co. 3 della L.R. 24/98 e il PTPR con l’art. 33, “Costa mare”, limita la potenzialità edificatoria dell’area allo 0,001 mc/mq, per una volumetria concedibile pari a 75,8 mc.

L’istanza con la quale i soggetti proponenti hanno manifestato il loro interesse è del 05.12.2008 prot. 58206. Con verbale del 24.02.2010 alle ore 15.30 la commissione tecnica ha formulato il parere: “La proposta è ammissibile”.

Le precedenti esperienze sulla interpretazione della normativa paesaggistica vigente da parte della Pubblica Amministrazione, dimostratesi errate, tornano in primo piano.

E’ sufficiente richiamare alla memoria i fatti riguardanti il cinema multisala (ndr. in area prossima allo Stadio Fattori). In quella occasione la P.A. avrebbe preteso di non applicare l’indice di 0,001 mc/mq previsto dall’art. 33 delle norme del PTPR, al contrario la Soprintendenza non ha concesso la compatibilità paesaggistica. Nonostante la vigenza delle norme del PTPR ed una situazione del tutto analoga, con la valutazione di ammissibilità del Programma Integrato denominato “Boccelle Bassa”, per il progetto di edificazione residenziale di 45.441 mc., si deve registrare che la P.A. si colloca nell’identica posizione della CdS del “multisala” e non ritiene di rilevare la mancata conformità paesaggistica dell’intervento seppure esso ricada in un’area che ha il vincolo di 0,001 mc/mq di edificabilità.     

Passiamo ad analizzare la situazione urbanistica riguardante aree agricole di PRG, in zona San Gordiano.

Con Delibera del Consiglio Comunale n. 80 del 22.12.2011 è stato adottato a validità di piano particolareggiato, in Variante al PRG, il “Piano di Edilizia Privata e Sociale San Gordiano tre”, contenente le previsioni di cui all’art. 18 della L.R. n. 21/2009.

Alla luce della normativa urbanistica e del Piano Regolatore vigenti si delineano probabili profili di illegittimità, di seguito esposti.

Punto primo. Nel deliberato si afferma che: “...è stato adottato a validità di piano particolareggiato, in Variante al PRG, il “Piano di Edilizia Privata e Sociale San Gordiano tre”. Al contrario si osserva che; il Piano Particolareggiato assolve alla limitata funzione di assicurare uno sviluppo attuativo alle previsioni di massima del piano regolatore. Il piano particolareggiato può bensì contenere norme integrative o di adattamento (ndr. in variante), ma giammai contrastare con le prescrizioni poste dal piano regolatore generale e particolarmente con quelle attinenti alle destinazioni di zone che, a norma dell’art. 7, punto 2, L 1150/1942 n. 1150, ne costituiscono uno dei contenuti peculiari. L’area in oggetto è attualmente Zona Agricola per cui una eventuale trasformazione in zona residenziale può avvenire esclusivamente con la procedura di Variante al Piano Regolatore Generale.

Punto secondo. Attualmente non è riscontrabile nella normativa urbanistica il c.d. “Piano di Edilizia Privata e Sociale” a validità di piano particolareggiato. Per quanto attiene la denominazione di “Piano di Edilizia Privata e Sociale” si segnala che esiste, nell’ordinamento urbanistico non meno che in tutto il diritto pubblico, in applicazione del più generale principio di legalità (che vuole che in uno Stato di diritto non possa una P.A. avvalersi di poteri che la legge non le ha previamente conferito), un inderogabile principio di nominatività e tipicità degli strumenti urbanistici. Gli strumenti urbanistici legittimamente applicabili sono pertanto soltanto quelli previsti - per nome, causa e contenuto - dalla legge; e dunque, al di fuori di un tale numero chiuso, non può legittimamente una Amministrazione procedere ad introdurre nella realtà giuridica qualsivoglia nuova categoria di strumento di pianificazione dell’assetto del territorio (CdS,  IV, 7-11-2001, n. 5721; cfr. altresì sez. II, 26-10-1994, n. 883; sez. IV, 28-7-1982, n. 525; sez. V, 12-12-2003, n. 8198; T.A.R. Abruzzo - L’Aquila, 31-1-2005, n. 44)..

Punto terzo. L’articolo 18 della L.R. 21/2009 stabilisce che “alle aree necessarie per la dotazione degli standard urbanistici di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 sono aggiunte le aree o immobili per la realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale”, e il loro inserimento avviene: “negli strumenti urbanistici generali di nuova formazione e nei relativi strumenti attuativi, nonché nelle varianti generali di nuova formazione”. Il Comune di Civitavecchia attualmente non ha approvato alcuno strumento urbanistico generale e neppure nessuna variante generale. L’area in oggetto è a norma del vigente Piano Regolatore, “Zona Agricola”.

MP