In equilibrio tra pubblico e privato
Il Piano Regolatore del Comune di Civitavecchia prescrive
per ogni area edificabile, (ndr. tranne la zona “U”che delimita il centro
storico e parte della edificazione compresa tra la trincea ferroviaria e il
mare), la sua attuazione attraverso la redazione di Piani Particolareggiati o
Piani di iniziativa Privata. L’urbanistica è operazione di calcolo ma
soprattutto è il pianificare e il progettare il territorio con il fine di
migliorare la condizione di vita di ciascun abitante. I numeri corrispondenti
ai volumi si trasformano in edifici ma solo dopo avere definito la rete viaria,
le reti idriche e fognarie, gli spazi per i parcheggi, le aree pubbliche, i
luoghi per l’educazione e per i servizi al cittadino. Per garantire la normale
qualità del vivere, il rapporto pubblico/privato deve essere governato nel
rispetto delle prescrizioni di piano regolatore.
Le cronache di ieri e di oggi offrono alcuni spunti
interessanti di riflessione.
Il 31 gennaio del 1978 con Deliberazione di Giunta Regionale
(DGR) n. 190 veniva approvata la Variante n. 7 del piano regolatore (PRG) in
cui venivano individuate le aree (o edifici) di uso pubblico nella zona
urbanizzata “U”.
Il 13 marzo 1978 con DGR n. 979 veniva approvata la Variante 11 e l’area
compresa tra via Risorgimento, via XXIV maggio, via Unione e via Doria,
modificava la propria originaria destinazione di “Zona urbanizzata di tipo U” (ndr. edificabile) in quella di “Zona destinata a sedi viarie, piazze e
larghi”(ndr. pubblica). Il merito di queste varianti fu l’incremento di
spazi pubblici in una zona del centro cittadino la cui dotazione veniva
definita: “gravemente inferiore ai minimi
prescritti dal Decreto 1444/68 ” a tal punto che la Regione aveva imposto:”un sollecito avvio del processo di recupero
di ulteriori spazi da destinare ad attività collettive, verde pubblico e
parcheggi nelle zone U ” da effettuare in un processo di REVISIONE GENERALE
del PRG.
Veniamo ai giorni nostri, dicembre del 2011, il
Consiglio Comunale con delibera n. 111, ha adottato la variante normativa della “Zona urbanizzata di tipo U”, introducendo
la prescrizione seguente:” Nelle aree di
uso pubblico, già elencate nella Tavola D della Variante n.7 possono
consentirsi costruzioni di tutte le destinazioni ammesse nella Zona U di PRG
(ndr. anche residenze private in luogo di edifici pubblici) qualora le stesse
siano state dimesse ...”. Risulta chiaro che per l’attuale amministrazione
l’esigenza di spazi e luoghi pubblici nell’area storica della nostra città, al
contrario di quanto perseguito dalla Pubblica Amministrazione (P.A.) degli anni
’70, oggi è posta in secondo piano rispetto all’interesse privato.
Sottoponiamo ad analisi la c.d. Zona R compresa tra
Viale Baccelli, la ferrovia e Corso Centocelle. La zona è oggetto di interventi
di edilizia che hanno visto realizzare numerosi edifici con semplici Permessi
di Costruire nonostante l’obbligo di attuazione con Piano Attuativo. Le varie
edificazioni, attuate con indici variabili, hanno consumato gran parte della
potenzialità edificatoria della zona R senza la conseguente creazione degli
spazi pubblici necessari ad un equilibrato sviluppo tra pubblico e privato.
In data 22.12.2008 con DCC n. 147 l’area è stata sottoposta a variante
per mutare la potenzialità edificatoria dei lotti. Il CTR della Regione Lazio,
deputato alla valutazione delle proposte di variante, ha eccepito sulla
validità della proposta basata sulle previsioni del 1985, dichiarando che non erano
state considerate le modifiche intervenute nei successivi 25 anni fino ai
giorni nostri e affermando che: “la reale
ed attuale potenzialità edificatoria...omississ...deve essere determinata
previa la conoscenza della consistenza edilizia esistente, della disponibilità
di aree pubbliche e di servizi”.
Con DCC del 31.01.2012, n. 3, le opportune modifiche d’ufficio prescritte
dalla regione Lazio sono state semplicemente respinte.
La P.A. cede al privato la possibilità di realizzare in un’area carente di servizi, il massimo
della edificabilità senza garanzie per il 50% di aree da destinare ai pubblici
servizi. Il privato usufruendo
del doppio della capacità edificatoria dell’area determinerà il collasso
urbanistico della Zona R.
Il problema della
assenza di pianificazione finalizzata al riequilibrio tra pubblico/privato
incontra nell’analfabetismo urbanistico relativo al concetto del “lotto intercluso” la sua definitiva
affermazione. A fronte del principio di attuazione del PRG tramite la redazione
di piano di iniziativa pubblica o privata, la prassi giurisprudenziale ha coniato una
deroga eccezionale in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha
preso il nome di “lotto intercluso”. In sintesi si è chiarito che si può
prescindere dalla pianificazione attuativa richiesta dallo strumento urbanistico,
solo quando nella zona interessata sussista una situazione di fatto esattamente
corrispondente a quella derivante dalla pianificazione, ovvero siano presenti
opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici
minimi prescritti. La valutazione circa la congruità del grado di
urbanizzazione è rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune
che, se intende rilasciare titolo edilizio, deve compiere una penetrante
istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una
qualche funzione anche in relazione al recupero di eventuali situazioni di
degrado. La P.A. con DCC n. 146 del 22.12.2008
e successivamente con DCC n. 70 del 02.08.2010
ha avviato nella pratica urbanistica la deregolamentazione attraverso l’approvazione
di edifici su c.d. “lotti interclusi”. La valutazione della completa
urbanizzazione è demandata al privato che in definitiva autocertifica la
situazione attuale quale corrispondente a quella derivante dalla completa
urbanizzazione della zona.
A testimonianza di una
situazione di degrado delle zone comprese nel perimetro del centro urbano, si
riporta quanto affermato nella DGR del 13 dicembre 1977,
n. 5874 (ndr. la Variante 5):”le densità originariamente previste dal Piano
regolatore generale sono, per la quasi totalità delle zone, ampiamente superate
nello stato di fatto, per cui si impongono soluzioni correttive, soprattutto
per dotare queste zone dei necessari servizi ed attrezzature”. Quanto
affermato descrive l’esaurimento delle potenzialità edificatorie nella quasi
totalità del centro urbano. L’attuale amministrazione attraverso atti deliberativi
ed interpretazione di norme alquanto discutibili, asseconda l’edificazione
diretta abbandonando l’idea di recupero e riqualificazione di zone compromesse
sin dal lontano 1977.
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